La vente de biens immobiliers mis en gage est régie par les dispositions légales stipulées par la loi fédérale n° 102-FZ "sur l'hypothèque (gage immobilier)". La nouvelle version de cet acte législatif prévoit un certain nombre d'ajouts et de modifications qui sont entrés en vigueur le 01.01.2019.
Concepts généraux des enchères publiques
Afin de comprendre les spécificités de la tenue d'enchères publiques pour la vente de biens immobiliers dans le cadre des normes juridiques relativement nouvelles de la législation russe, il est nécessaire de comprendre certains concepts.
Lieu d'organisation des enchères publiques. Il est directement lié à l'objet immobilier à vendre.
Durée de publication. Dans un délai de dix jours à compter de la date de la vente aux enchères, un avis est publié, qui indique des informations sur la tenue de cet événement (objet, lieu et date de la vente aux enchères, coût des biens matériels).
Avis d'enchères publiques. Sur le site officiel de la FSSP, avec la notification simultanée des divisions territoriales de ce service, des informations sur la vente aux enchères prévue sont publiées. Ses participants doivent payer un dépôt fixe, qui est généralement de 5% de la valeur initiale des actifs matériels. De plus, l'acompte est intégralement remboursé si l'enchère est déclarée invalide. Et à condition que le sujet qui a remporté l'enchère refuse de payer les objets de l'enchère, cet acompte ne lui sera pas restitué.
Contracter. L'accord entre l'organisateur de l'enchère et l'entité qui a remporté l'enchère contient des informations sur la transaction, qui sont saisies dans l'USRR.
Participantes. Le nombre de sujets admis aux enchères est limité. En règle générale, seules les personnes ayant le droit d'utiliser ces objets (parents, amis et connaissances du gagiste), ainsi que le créancier gagiste, sont admises à la vente aux enchères.
Enregistrement de l'opération. Une entité est reconnue comme l'adjudicataire sur la base du prix offert le plus élevé. Après la vente aux enchères, un contrat de vente est conclu. Le paiement doit être effectué dans les cinq jours sur le compte de l'organisateur de l'événement. De plus, la garantie précédemment déposée est entièrement incluse dans le coût de la transaction.
Reconnaissance de l'enchère invalide. Une enchère publique est considérée comme annulée si le nombre de ses participants est inférieur à deux, ainsi qu'en l'absence de paiement de la part de l'entité gagnante. Après que l'enchère est reconnue comme ayant échoué, le propriétaire de l'objet de l'enchère peut devenir le créancier gagiste, ou l'enchère peut être désignée à nouveau. Dans ce dernier cas, la date de leur détention devrait être fixée au plus tôt un mois plus tard et le coût initial des actifs matériels devrait être réduit de 15%.
En outre, l'enchère publique peut être annulée si les parties à la relation juridique litigieuse concluent un accord de paix. Si cela est devenu possible après la publication de la date de la vente aux enchères, le débiteur est tenu de payer tous les frais encourus par l'organisateur de la vente aux enchères.
Retrait des valeurs matérielles. La forme la plus courante d'exécution d'une décision de justice dans le cadre d'une procédure d'exécution est la saisie immobilière. Dans le même temps, cinq jours après l'imposition de la saisie, une saisie directe des biens matériels (partiellement ou totalement) est effectuée, qui est exécutée par un employé de la FSSP.
Implémentation d'objets. La spécificité de la vente d'un bien saisi est similaire aux règles prévues pour le nantissement. Cependant, cette procédure est exclusivement gérée par un organisme gouvernemental autorisé.
Reconnaissance du sujet comme insolvable. En cas de faillite des personnes morales et physiques, les enchères pour la vente des biens nantis sont réalisées au stade de la gestion externe et de la procédure collective.
Innovations réglementaires. Actuellement, l'acquéreur de la propriété est déterminé uniquement par le prix sur une base d'enchères et est totalement exempt de toute restriction des créanciers. Auparavant, cet aspect (conditions d'utilisation du bien par le nouveau propriétaire) était réglementé par la loi fédérale n° 127, qui se concentrait sur les droits des créanciers.
Types de métiers. Dans ce contexte, il y a des événements ouverts et fermés. Dans le premier cas, l'appel d'offres public implique la participation de toutes entités. Dans cette dernière version, l'événement pour la réalisation des valeurs matérielles se concentre exclusivement sur les participants invités. Ceci s'applique également à la méthode de soumission des devis. Ainsi, la forme ouverte (oralement) ou fermée (enveloppe scellée) détermine le statut de l'événement. Les enchères peuvent également être organisées sous une forme mixte, lorsque, par exemple, un événement fermé en termes de ses participants implique une forme ouverte d'offres de prix.
Avis d'enchères publiques
Le texte de l'avis constitue la base de base pour la conduite des enchères publiques. Par conséquent, ce document doit être rédigé en stricte conformité avec les exigences thématiques. Souvent, l'avis d'une enchère est assimilé à une offre publique. Il est important de comprendre que la distorsion des informations dans le texte de l'avis, qui a influencé le résultat de l'enchère, peut entraîner l'annulation de leurs résultats ou leur invalidation.
L'avis doit refléter les informations suivantes:
- les termes de la transaction (l'objet de l'enchère, sa valeur et sa charge);
- des informations sur le titulaire ou le propriétaire du droit d'auteur;
- des données sur la procédure de tenue de l'enchère (lieu, heure et forme de tenue, qui est l'organisateur, la procédure d'enregistrement de la participation et la détermination du gagnant).
Les nuances suivantes peuvent être citées comme des précédents typiques de la pratique judiciaire thématique dans notre pays:
- critères implicites d'évaluation des candidatures;
- le prix du dépôt est déraisonnablement élevé;
- distorsion des paramètres de l'objet, qui a influencé l'idée de celui-ci;
- description incomplète des charges de l'objet;
- des informations incomplètes sur les caractéristiques de l'objet;
- violation de la possibilité nécessaire de prendre connaissance des documents à l'origine du droit exercé.
La publication de l'avis de vente aux enchères est effectuée conformément au minimum requis, qui comprend le site Internet du service des huissiers de justice, le site Internet fédéral de la FSSP et les médias officiels des collectivités locales. Actuellement, la pratique d'arbitrage pour ces publications a développé les critères nécessaires à leur évaluation, qui prennent en compte la présence obligatoire d'un texte imprimé (à l'exclusion de l'utilisation de la seule diffusion radio et télévision), le public cible, les caractéristiques régionales et la pleine disponibilité de l'information..
Ordre de conduite
Les règles générales d'exercice des transactions publiques impliquent les caractéristiques suivantes.
Ces enchères se déroulent sous la forme d'une vente aux enchères au cours de laquelle les biens du débiteur sont vendus au prix le plus élevé.
L'avis d'adjudication doit être publié au plus tard 30 jours avant l'adjudication. Il doit contenir des informations complètes sur l'objet, le lieu, l'heure, la procédure (enregistrement de la participation) et la forme de l'enchère, ainsi que le prix initial et la détermination du gagnant.
Pour participer à l'enchère publique, les candidats doivent verser un acompte approprié. Sa taille et la procédure d'entrée sont indiquées dans la notice. L'acompte est remboursé en cas d'annulation de l'enchère, ainsi que si le sujet y participe, lorsqu'il n'est pas devenu le gagnant. La personne qui a remporté l'enchère effectue le paiement conformément au contrat de vente, en tenant compte de l'acompte.
L'organisateur a le droit de les annuler au plus tard trois jours avant la tenue de la vente aux enchères publique.
Le concept de « personnes qui ont participé à l'enchère, mais qui ne l'ont pas gagnée » exclut les participants qui ne se sont pas présentés à l'événement et les personnes qui n'ont pas tenu compte du prix initial de la propriété.
Le jour de l'enchère, le protocole approprié est signé entre le gagnant et l'organisateur, qui a la valeur juridique d'un accord.
L'appel d'offres n'aura lieu que si au moins deux entités y participent. Et le gagnant est le participant avec l'enchère la plus élevée.
Si le participant qui a remporté l'enchère refuse de signer le protocole, alors il perd l'acompte. Et l'organisateur, qui a évité de signer le protocole, restitue au gagnant l'acompte en double montant et lui rembourse tous les frais de participation à l'enchère, qui dépassent le montant de l'acompte.
Reconnaissance de l'enchère invalide
L'enchère est déclarée invalide dans les cas suivants:
- moins de deux participants ont demandé à participer à l'enchère;
- la participation à la vente aux enchères a été inférieure à deux participants;
- personne n'a tenu compte du prix d'origine des actifs matériels;
- le gagnant de l'enchère n'a pas payé l'intégralité du prix de l'objet d'enchère sur le compte de l'organisateur dans les cinq jours.
Étant donné que le but de l'enchère dans ce cas n'a pas été atteint, des enchères répétées sont désignées. Une nouvelle date de tenue des enchères publiques est fixée après la nullité de l'enchère dans un délai de 10 à 30 jours.
Dans tous les cas, hormis le fait que le gagnant de l'enchère ne paie pas la valeur totale du bien, l'enchère secondaire est réalisée avec une diminution du coût d'origine de 15%. Toutes les autres règles de conduite du négoce secondaire sont conformes à la procédure de conduite de l'enchère primaire. Il est important de comprendre qu'à la demande d'une personne intéressée, le tribunal peut reconnaître la vente aux enchères comme invalide si la procédure pour sa conduite a été violée.
Les règles régissant la procédure de tenue des enchères publiques pour divers biens sont les suivantes:
- hypothèque immobilière - Art. 56-58 FZ "Sur les hypothèques (gages immobiliers)";
- nantissement d'autres biens - Art. 350 du Code civil de la Fédération de Russie;
- vente de titres - Art. 89 (partie 4) de la loi fédérale "sur les procédures d'exécution".
