La situation économique instable en Russie en 2014 a également affecté l'état du marché immobilier. A quoi s'attendre à partir de 2015 et quel sera le coût des appartements ?
La question du coût des appartements est traditionnellement pertinente pour de larges groupes de la population. Les vendeurs d'appartements craignent de devoir vendre leur propriété pour quelques centimes, et les acheteurs craignent de devoir payer un supplément pour l'immobilier.
Faire des prévisions à long terme dans une conjoncture économique difficile et une situation géopolitique instable est très problématique. Par conséquent, la plupart des experts se limitent à des périodes à court terme - pour les six prochains mois ou un an.
Le coût des appartements, comme d'autres biens, dépend généralement de l'équilibre de l'offre et de la demande. La demande est largement déterminée par la solvabilité des citoyens, et l'offre est déterminée par la dynamique de l'industrie de la construction et la disponibilité de fonds d'investissement empruntés pour les développeurs.
Demande de biens immobiliers en Russie en 2015
La demande de biens immobiliers devrait baisser en 2015 pour plusieurs raisons. Parmi eux, le plus fondamental est la baisse de la disponibilité des prêts hypothécaires, qui a été le principal moteur de la demande d'appartements en Russie.
Les crédits immobiliers en 2015 seront caractérisés par une hausse des taux débiteurs (d'au moins 2 pp), ainsi qu'une augmentation des exigences des emprunteurs auprès des banques. Ainsi, déjà maintenant, certaines banques ont annoncé une augmentation de l'acompte minimum à 40-50%. Dans de telles conditions, les hypothèques deviendront inaccessibles à de nombreux Russes.
Aussi, la baisse de la demande sera une conséquence de l'effervescence qui s'est manifestée sur le marché immobilier à la fin de 2014. Ensuite, de nombreux acheteurs ont cherché à convertir rapidement leurs économies en roubles en appartements. Par conséquent, certains Russes ont déjà réussi à satisfaire la demande, en particulier dans son segment d'investissement (quand un appartement est acheté comme objet pour générer des revenus, et non pour vivre).
La baisse du pouvoir d'achat des citoyens en raison de la dévaluation du rouble et de la forte inflation aura également un impact négatif sur le marché immobilier.
Prévision de la dynamique du bâtiment en 2015
Le secteur de la construction affiche déjà une baisse d'activité. De nombreux projets potentiels sont suspendus et seuls ceux qui sont à un stade de préparation élevé ou qui ont un potentiel d'investissement important continuent d'être mis en œuvre. L'industrie de la construction est également affectée négativement par la croissance du coût des fonds empruntés pour la mise en œuvre des projets.
On s'attend à ce que de nombreux propriétaires du marché secondaire choisissent de reporter leur vente à des "temps meilleurs" afin de pouvoir réunir une somme importante.
Cet état de fait aura deux conséquences - une redistribution de la demande vers le marché secondaire, ainsi qu'une légère baisse de l'offre.
Prévisions de prix des appartements pour 2015
Cette évolution attendue sous la forme d'une baisse de la demande immobilière (avec un taux de baisse de l'offre plus faible) devrait conduire à une baisse des prix des appartements au second semestre 2015. Certes, on s'attend à ce que cela se produise progressivement et ne devienne pas impressionnant.
Les agents immobiliers estiment que la baisse affectera davantage le marché immobilier secondaire. Les experts font des analogies avec la crise de 2008-2009. Ensuite, la valeur en roubles des appartements a chuté de 10% et leur équivalent en dollars a encore baissé - de 30 à 35%. Une situation similaire est observée maintenant - les prix des appartements en dollars ont baissé plus qu'en roubles.
Les prix des bâtiments neufs en 2015 continueront à augmenter le prix. Selon les experts, l'augmentation pourrait être de 5 à 10 %.
Dans le même temps, une baisse des prix des appartements peut ne pas se produire du tout si le taux directeur est réduit, la dynamique des devises se normalise et l'État développe des mesures pour soutenir les prêts hypothécaires.
