Le terme «hypothèque» a été introduit en Grèce trois siècles avant JC. Cela signifiait que le débiteur était responsable envers le créancier avec son propre terrain. En droit interne, un tel concept est apparu au début des années 90 du siècle dernier. Dans la Russie moderne, les relations liées à l'hypothèque sont régies par la loi "Sur les hypothèques (gages immobiliers)" telle que modifiée le 25 novembre 2017.
L'hypothèque en mots simples
Un autre nom pour les hypothèques est la garantie immobilière. C'est le nom de la manière dont les obligations sont garanties, lorsque le débiteur donne au créancier un avantage pour satisfaire ses créances à partir de la valeur du gage, qui devient l'immeuble. Dans le système de ces relations, le débiteur agit comme le gage et le créancier comme le créancier gagiste.
Dans le cas le plus général, une hypothèque peut servir de garantie pour divers types d'obligations monétaires. Dans le même temps, il est supposé que les obligations peuvent déjà exister au moment de la conclusion du contrat hypothécaire et peuvent survenir à l'avenir. Actuellement, l'hypothèque s'est développée dans le domaine de l'octroi de prêts et de crédits aux citoyens.
Une hypothèque peut naître à la fois en vertu de la loi et en vertu d'un contrat hypothécaire. En vertu de la loi, le gage naît lorsqu'une opération de vente et d'achat d'un bien immobilier est conclue sans que l'acheteur n'en paie la totalité. Dans ce cas, le vendeur agit comme créancier hypothécaire et l'acheteur agit comme débiteur hypothécaire. Une hypothèque en vertu d'un contrat implique une transaction écrite entre deux ou même plusieurs parties. En vertu d'un tel accord, le propriétaire ou la personne qui assure légalement la gestion économique de l'objet devient le gage.
Dispositions fondamentales de la loi sur les hypothèques immobilières
La loi sur les hypothèques établit que les parties qui entrent dans une relation juridique concluent un accord approprié entre elles. Selon les termes de ce document, l'une des parties (le créancier de l'obligation) a le droit de satisfaire ses créances pécuniaires. Leur source est le coût de l'objet faisant l'objet du gage. Le contrat est signé par rapport aux biens possédés et utilisés par le débiteur.
L'accord ci-dessus donne lieu à une relation juridique sur une hypothèque, à laquelle les principes de garantie sont appliqués. Le chiffre d'affaires d'entreprises, d'appartements, de structures, de terrains étant autorisé par la loi, un nantissement est possible par rapport à ces objets.
Il est possible de constituer une hypothèque afin d'assurer le respect des termes du contrat de prêt ou du contrat de prêt. L'obligation peut résulter des faits d'achat et de vente, de contrat, de location ou de dommages.
La loi sur l'hypothèque (gage) introduit la nécessité de comptabiliser à la fois le débiteur et le créancier, s'il s'agit de personnes morales.
L'objet de l'accord doit assurer le paiement de la dette principale soit en totalité, soit dans la partie déterminée par l'accord des parties. En concluant un accord, les parties à l'accord peuvent poser une condition au paiement d'intérêts. La loi établit la possibilité de paiement des créances sous la forme d'une somme forfaitaire; il ne peut excéder les obligations découlant du contrat.
La loi prévoit d'autres paiements, parmi lesquels:
- réparation des dommages;
- peine;
- une amende en cas de violation des termes du contrat;
- remboursement des frais juridiques;
- compensation des frais pour la réalisation de l'objet.
Il arrive que le créancier, désireux de préserver l'intégrité du bien, soit contraint de dépenser de l'argent pour son entretien et sa protection complets. Dans ce cas, il a droit au remboursement des frais dus à l'immeuble hypothéqué.
Les catégories d'objets pouvant faire l'objet d'une convention sont déterminées par la loi sur les hypothèques. Conformément au droit civil, le bien qui est enregistré selon la procédure établie peut être mis en gage en vertu d'un contrat d'hypothèque.
Objet du contrat de prêt immobilier
L'objet d'un contrat de prêt immobilier peut être:
- parcelles de terrain;
- bâtiments, structures, entreprises, autres objets de construction d'immobilisations;
- les immeubles d'habitation, les appartements, ainsi que leurs parties, qui sont des pièces isolées;
- garages, chalets d'été, maisons de jardin, autres bâtiments de consommation;
- aéronefs, navires et objets spatiaux.
Dans certains cas, la loi sur les hypothèques permet de considérer comme objet du contrat les immeubles d'habitation directement liés à l'attribution du terrain. S'il n'y a pas d'enregistrement pour les terrains dont la propriété de l'État n'est pas divisée, cela ne peut pas être un obstacle à la formation de relations juridiques hypothécaires.
Selon le Code civil et la loi sur les hypothèques, la chose qui fait l'objet du contrat, ainsi que ses accessoires, forment un tout. Dès lors, les accessoires deviennent partie intégrante du nantissement général, sauf disposition contraire convenue par accord des parties. Une chose qui ne peut être divisée sans changer son objectif principal ne peut pas être un sujet indépendant d'une transaction.
L'exigence pour le débiteur hypothécaire est que la propriété qui fait l'objet du contrat doit être en sa propriété ou au moins dans la juridiction économique. Si l'objet est retiré de la circulation ou si une créance peut être exercée sur lui, la garantie des créances avec une telle propriété n'est pas autorisée. Le même point s'applique aux biens dont la privatisation ne peut être effectuée.
Selon la loi sur les hypothèques, l'objet du contrat peut être le droit au bail, s'il y a le consentement du bailleur ou de la personne qui utilise l'objet en vertu du droit de gestion économique.
Une hypothèque sur un bien en copropriété au moment de la conclusion du contrat peut être constituée s'il y a consentement de tous les propriétaires légaux. Ce consentement doit être donné par écrit. En cas de copropriété, la personne a le droit d'hypothéquer le bien qui lui appartient sans demander le consentement des autres copropriétaires.
Contenu du contrat de prêt hypothécaire
L'accord de gage doit indiquer:
- l'objet du contrat hypothécaire;
- évaluation d'un tel sujet;
- l'essence de l'accord;
- le montant de l'exécution de l'obligation et sa durée.
Le contrat hypothécaire est conclu conformément aux règles et principes généraux du droit civil. Le document doit contenir des informations sur l'objet de l'accord, sur son évaluation et sur d'autres points importants dans l'exécution des obligations. Les parties peuvent inclure dans le document des conditions spécifiques prévoyant la possibilité d'exercer la forclusion sur la propriété. Ces informations peuvent être délivrées sous la forme d'un accord séparé.
Le contrat hypothécaire contient le nom de l'objet et le lieu où il se trouve. La description fournie dans le document doit être suffisante pour identifier l'objet. Le droit, sur la base duquel l'objet appartient au prêteur, est également précisé dans le document. S'il s'agit d'un bail, il est obligatoire d'en indiquer la durée.
L'appréciation de l'objet du contrat est déterminée par l'accord élaboré par ses parties et est donnée en termes monétaires. L'évaluation d'un objet de construction en cours est réalisée à sa valeur marchande.
Quelques caractéristiques de l'hypothèque
L'obligation garantie par l'hypothèque est indiquée dans le contrat avec la base de sa survenance et la période pour laquelle elle est établie. L'accord peut prévoir que le montant des obligations monétaires sera établi ultérieurement; dans ce cas, il est nécessaire de prescrire les conditions de détermination du montant des obligations.
Si, d'un commun accord entre les parties, les réclamations peuvent être partiellement mises en œuvre, les modalités et la périodicité des paiements doivent être inscrites dans le contrat. Si un montant spécifique du montant des paiements n'est pas établi, il est nécessaire de prescrire les conditions de leur détermination.
L'hypothèque est soumise à l'enregistrement obligatoire de l'État. Il n'entre en vigueur qu'à partir du moment où une inscription est faite dans le registre d'État concerné. Dans l'extrait du registre, l'inscription sur le gage immobilier se traduit par des grèvements des droits du propriétaire sur tel ou tel bien.
Un cas particulier d'hypothèque immobilière est une hypothèque sur un appartement. Cette forme d'engagement s'est généralisée après le début des programmes gouvernementaux visant à soutenir les citoyens qui achètent un logement. Dans le cadre d'un tel contrat hypothécaire, le débiteur hypothécaire met l'appartement en gage afin d'assurer ainsi les obligations financières assumées. Le contrat d'hypothèque pour l'appartement est signé par le prêteur et le propriétaire de l'appartement. L'enregistrement du contrat est effectué dans un délai qui n'excède pas cinq jours ouvrés.
Assurance lors de la conclusion d'un contrat de prêt hypothécaire
Le créancier a un intérêt vital au fait que les biens qu'il a reçus en gage étaient en sécurité jusqu'à ce que le débiteur remplisse pleinement ses obligations financières. Par conséquent, la loi prévoit l'assurance de l'objet de l'hypothèque contre d'éventuels risques de dommages ou de perte. Cette assurance est obligatoire. Les banques créent souvent leurs propres compagnies d'assurance, qui assurent les objets du contrat hypothécaire. Ces structures proposent parfois des types de services supplémentaires aux emprunteurs, ce qui conduit objectivement à une augmentation des coûts globaux et augmente le coût d'un service de prêt.
