Le taux de capitalisation est utilisé par les analystes pour déterminer la faisabilité d'investir dans un investissement potentiel. À l'aide de cet indicateur, une caractéristique comparative avec les indicateurs de marché moyens d'objets similaires est réalisée. Malgré la simplicité de la formule de calcul, le taux de capitalisation nécessite la collecte de diverses valeurs intermédiaires qui affectent les principaux paramètres.
Instructions
Étape 1
Déterminer le niveau d'espace vacant (sous-charge) et le facteur d'utilisation de l'objet potentiel. Au total, ces valeurs sont de 100%, donc, après en avoir déterminé une, vous pouvez immédiatement calculer la seconde. La sous-charge est définie comme le pourcentage de la superficie des locaux non loués par rapport à la superficie totale des biens immobiliers. Pour déterminer ces coefficients, il est nécessaire d'analyser les données statistiques du marché des objets similaires.
Étape 2
Découvrez combien il en coûte pour entretenir et gérer le bâtiment. Il faut diviser toutes les dépenses du propriétaire en indépendant et dépendant du volume. Les premiers comprennent les assurances, la taxe foncière, la sécurité et les seconds, les frais de service.
Étape 3
Calculez le montant du résultat net d'exploitation pour un investissement potentiel. Cela nécessite le revenu brut potentiel, qui est égal aux loyers annuels, multiplié par le facteur d'utilisation des installations. Soustrayez ensuite les coûts variables multipliés par le pourcentage d'utilisation et les coûts fixes d'entretien du bâtiment de ce chiffre.
Étape 4
Découvrez la valeur marchande de la propriété. Si le propriétaire envisage de construire un bâtiment, cette valeur est égale aux coûts de construction. Sinon, le prix actuel pour l'acquisition de l'objet est retenu, qui est déterminé au moyen d'une évaluation du marché.
Étape 5
Trouvez votre taux de capitalisation. Il est égal au rapport du montant du résultat net d'exploitation sur la valeur vénale du bien. La valeur résultante montre quel montant sera remboursé annuellement à partir de la valeur de l'investissement initial. Plus ce montant est important, plus l'investissement dans un objet potentiel est rentable. Il est considéré comme optimal lorsque cet indicateur est de 15 à 20 %.
